Achat, travaux, revente
Assurance CNR du marchand de biens
Le marchand de biens achète, fait faire les travaux par des entreprises, puis revend. Tant que les travaux restent légers, aucune assurance de construction n’est exigée. Dès qu’ils touchent à la structure, au clos et couvert ou créent des logements, il vend un ouvrage qu’il a fait construire : la loi le répute constructeur, et la CNR comme la dommage ouvrage deviennent obligatoires.
Un dossier présenté avec le bilan de l’opération, aux assureurs qui suivent les marchands de biens — devis gratuit
- de responsabilité après la vente
- 10 ans
- souscription DO + CNR
- Avant travaux
- mention obligatoire
- Acte notarié
Quels travaux font du marchand de biens un constructeur ?
La question n’est pas le statut du marchand de biens, mais la nature des travaux qu’il fait réaliser avant de revendre.
- Reprise de structure : planchers, murs porteurs, ouvertures créées dans un mur porteur
- Réfection complète de la toiture ou de la charpente
- Création de logements dans un volume existant (division d’un immeuble, d’une maison, d’un plateau)
- Surélévation, extension, transformation de bureaux ou de commerce en logements
- Rénovation lourde assimilable à une reconstruction
- Peinture, revêtements de sol, papiers peints
- Remplacement d’une cuisine ou d’une salle de bains sans toucher aux réseaux principaux
- Petits travaux d’embellissement avant mise en vente
Entre les deux, la frontière se discute : isolation thermique par l’extérieur, remplacement de toutes les menuiseries, réfection complète des réseaux. La jurisprudence apprécie l’importance des travaux au cas par cas. En pratique, l’assureur demande un descriptif lot par lot et tranche à la souscription : mieux vaut poser la question avant le chantier qu’au moment de la vente.
Deux obligations, une même sanction
Article L241-2
Celui qui fait réaliser des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité décennale ; « il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la vente ».
C’est la base de la CNR. À côté, l’article L242-1 impose la dommage ouvrage à toute personne qui, en qualité de propriétaire ou de vendeur, fait réaliser des travaux de construction, avant l’ouverture du chantier. Le marchand de biens est visé deux fois : comme propriétaire pendant les travaux, comme vendeur ensuite.
L’article L243-3 punit le manquement à l’une ou l’autre obligation de six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende, ou de l’une de ces deux peines. La seule exception concerne la personne physique qui construit pour se loger ou loger sa famille : un marchand de biens n’y a jamais droit.
Travaux de construction + revente = DO + CNR
Dès que la rénovation relève de la construction, le marchand de biens doit souscrire la dommage ouvrage et la CNR avant l’ouverture du chantier.
Votre prochaine opération, assurée avant l’ordre de service
Décrivez les travaux et le nombre de lots : on vous répond avec une proposition DO + CNR.
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Ce qui se passe au moment de vendre
- Acte de vente
- Il doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances de construction (art. L243-2 C. assur.).
- Dommage ouvrage
- Elle est transmise aux acquéreurs, lot par lot, pour la durée restante.
- CNR
- Elle reste au nom du marchand de biens : c’est lui qu’elle protège.
- Copropriété
- Pour un immeuble vendu par lots, le syndicat des copropriétaires peut agir pour les parties communes.
Un marchand de biens achète un petit immeuble de ville, fait reprendre la toiture, les planchers et redistribuer quatre appartements, pour 320 000 € de travaux. Il vend les lots un par un. Deux ans plus tard, le toit-terrasse fuit dans le logement du dernier étage.
L’acquéreur déclare le sinistre à la dommage ouvrage, qui finance la reprise. L’assureur se retourne contre l’étancheur et contre le marchand de biens, réputé constructeur : c’est la CNR qui répond pour ce dernier.
Ce que l’assureur vous demandera
- 1 L’opération
Adresse, nature du bien, descriptif des travaux lot par lot, coût, calendrier, permis ou déclaration préalable.
- 2 Les intervenants
Maître d’œuvre, entreprises retenues et leurs attestations décennales valables à l’ouverture du chantier, contrôle technique éventuel.
- 3 La société
Kbis, activité déclarée, expérience des opérations précédentes et sinistralité.
- 4 La commercialisation
Nombre de lots, vente après achèvement ou en cours de travaux, calendrier de revente.
Le délai d’étude d’une dommage ouvrage se compte en semaines. Lancez la demande dès que le programme de travaux est arrêté, pour que les attestations soient prêtes avant l’ordre de service des entreprises.
Questions fréquentes du marchand de biens
Ma RC professionnelle couvre-t-elle ma responsabilité décennale ?
Faut-il une DO pour une simple rénovation ?
Puis-je souscrire après le début des travaux ?
Qui est assuré quand j’opère via une SCI ou une SAS ?
La vente « en l’état » me décharge-t-elle ?
Revendez sans craindre les dix ans qui suivent
Dommage ouvrage et CNR souscrites avant les travaux, attestations prêtes pour le notaire.
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