Deux contrats, deux rôles
Dommage ouvrage et CNR : quelle différence ?
On les vend souvent dans le même contrat, on les confond donc souvent. Pourtant, la dommage ouvrage et l’assurance constructeur non réalisateur ne protègent pas la même personne et ne jouent pas au même moment. La première répare le bien pour l’acquéreur, la seconde couvre le vendeur quand on se retourne contre lui. Et ni l’une ni l’autre ne remplace la décennale des entreprises.
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- la dommage ouvrage
- Assurance de chose
- la CNR
- Assurance de responsabilité
- obligatoires pour le vendeur
- Les deux
Les trois contrats côte à côte
| Dommage ouvrage | CNR | Décennale des entreprises | |
|---|---|---|---|
| Nature | Assurance de chose | Assurance de responsabilité | Assurance de responsabilité |
| Qui souscrit | Le propriétaire ou le vendeur qui fait construire | Celui qui fait construire pour autrui ou pour vendre | Chaque entreprise, pour son activité |
| Qui est protégé | L’acquéreur et les propriétaires successifs | Le vendeur, contre les recours | L’entreprise, contre les recours |
| Texte | Art. L242-1 C. assur. | Art. L241-2 C. assur. | Art. L241-1 C. assur. |
| Transmise à la vente | Oui, elle suit le bien | Non, elle suit le vendeur | Non |
| Quand elle joue | Sans attendre la recherche de responsabilité | Quand le vendeur est mis en cause | Quand l’entreprise est mise en cause |
Durée : dix ans à compter de la réception pour les trois contrats, s’agissant des désordres décennaux.
La dommage ouvrage : réparer d’abord, chercher ensuite
La dommage ouvrage est une assurance de chose : elle garantit le bien lui-même. Quand un désordre de nature décennale apparaît, le propriétaire du moment déclare le sinistre à l’assureur, qui doit se prononcer sur la prise en charge dans les 60 jours, puis proposer une indemnité dans les 90 jours (art. L242-1 C. assur.). Le propriétaire n’a pas à prouver qui est responsable.
Parce qu’elle est attachée à l’ouvrage, elle passe aux acquéreurs successifs pendant toute la durée de la garantie. C’est elle que l’acquéreur et sa banque veulent voir mentionnée dans l’acte.
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La CNR : couvrir le vendeur quand on se retourne contre lui
Une fois l’acquéreur indemnisé, l’assureur dommage ouvrage exerce ses recours contre ceux qui sont responsables : les entreprises, mais aussi le vendeur, que le Code civil répute constructeur (art. 1792-1, 2°). L’acquéreur peut aussi agir directement contre le vendeur, par exemple pour des dommages que la dommage ouvrage ne couvre pas.
La CNR est l’assurance de responsabilité qui répond de ces recours. Elle reste au nom du vendeur après la vente : elle ne se transmet pas, et c’est logique, puisque c’est lui qu’elle protège.
Une SCI fait construire et vend une maison. Quatre ans après, les fondations tassent et le pignon se fissure. L’acquéreur déclare le sinistre : la dommage ouvrage finance la reprise. Son assureur se retourne contre le maçon, que sa décennale couvre, et contre la SCI venderesse, que sa CNR couvre. L’acquéreur, lui, a été indemnisé sans attendre l’issue de ces recours.
Pourquoi le vendeur doit souscrire les deux
- Deux obligations
- L242-1 pour la dommage ouvrage, L241-2 pour la CNR : l’une ne dispense pas de l’autre.
- Une même sanction
- L243-3 punit le manquement à l’une comme à l’autre.
- Une même souscription
- La plupart des assureurs proposent la CNR en extension de la dommage ouvrage.
- Un même dossier
- Opération, intervenants, attestations : les pièces demandées sont les mêmes.
Elle n’a rien à voir avec ces deux contrats : la garantie financière d’achèvement protège l’acquéreur sur plan contre l’inachèvement du chantier. Elle ne concerne que la vente en l’état futur d’achèvement et relève d’un établissement financier ou d’un assureur caution.
Questions fréquentes sur la DO et la CNR
Si j’ai une dommage ouvrage, la CNR est-elle utile ?
La CNR peut-elle remplacer la décennale d’une entreprise ?
Qui déclare un sinistre après la vente ?
Les deux contrats ont-ils la même durée ?
Un particulier qui fait construire pour lui-même a-t-il besoin d’une CNR ?
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